[부동산 알쓸신잡] 알아두면 좋은 등기부등본 보는 방법과 기본 용어 정리

 

 

 

 

1. 등기부등본 이란?

  - 국가기관이 법정 절차에 따라 부동산의 일정한 권리관계와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서를 말합니다.

  - 이러한 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 각각 세부사항이 기재됩니다.

 

 

2.  기본 용어 정리

 1) 표제부

  - 표제부는 토지와 건물의 표시에 관한 사항을 기재하는 란을 말합니다.

  - 표시: 토지의 소유관, 지번, 평수 등 부동산의 상황

  - 표제부를 통해

    1. 등기부등본 상 주소와 계약하고자 하는 집의 주소가 같은지,

    2. 등기부등본 열람일자가 계약 당일인지,

    3. 구분 소유권자가 건물의 전용 부분을 소유하기 위해 갖는 대지의 권리를 확인할 수 있습니다.

 

 2) 갑구

  - 갑구는 소유권에 대한 사항이 기재되어 있습니다.

  - 갑구란을 통해 소유권 변동사항과 소유자의 인적사항을 알 수 있습니다.

    현재 소유권자와 계약자가 같은지 반드시 확인해야 합니다.

 

 3) 을구

  - 을구는 소유권 외 부동산의 권리에 대한 사항이 기재된 란을 말합니다.

  - 해당 부동산을 담보로 대출이 얼마가 있는지,

    채권 최고액은 얼마인지 등을 확인할 수 있습니다.

  - 채권 최고액은 대출금과 연체 시 발생하는 이자 등을 감안하여 설정된 금액이기에

    실제 받은 대출금보다 더 많은 액수로 기재가 되어 있고,

    대출 일부 상환 후 재대출을 하여도 권리가 삭제되지 않은 채 그 금액 안에서 발생된 것이라면

    추후 변제에 대한 우선권을 갖게 됩니다.

  - 집에 문제가 발생하여 경매로 넘어가게 되면 시세의 약 20~30% 감액 후 시작이 되기에

    채권 최고액, 확정일자를 받아 등록된 현 세입자들의 보증금과 내가 납부할 보증금을 더한 총액이

    시세의 70~80%를 넘지 않는 것이 좋습니다.

    그렇지 않으면 후순위인 내 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수 있기 때문입니다.

 

 4) 표제부 '근린생활시설'

  - 근린생활시설은 생활에 필요한 수요를 공급할 수 있는 시설로 지정된 곳을 말합니다.

  - 실제로 고시원 등 주거용으로 사용이 되지만 근린생활시설은 법상으로 슈퍼, 목욕탕, 이용권, 대중음식점,

    다방, 헬스클럽 등이기에 주거라고 볼 수 없습니다.

  - 따라서 전세사기 등을 방지하기 위한 전세 보증 보험에 가입을 할 수가 없으며

    전세자금에 대한 안정성 확보도 어렵습니다.

 

 5) 갑구 '가등기'

  - 가등기는 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위를 보전하기 위해 하는 예비적 등기로,

    이후 본동기가 이루어지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됩니다.

  - 즉, 곧 집주인이 바뀔 수도 있다는 것을 뜻하는 말로, 집의 소유권자가 누구인지 정확한 확인이

    필요합니다.

 

 6) 갑구 '신탁'

  - 신탁이란 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금

    수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 말합니다.

  - 즉, 소유권자가 신탁사에 소유권을 이전하고 대출을 받은 경우에 표시가 됩니다.

  - 그렇기에 전월세 계약 시 신탁사의 동의를 필수로 받아야 하고, 동의 없는 계약 시에는 세입자가 아닌

    불법점유자가 되며 임대차 보호를 받을 수 없게 됩니다.

  - 신축 건물은 신탁으로 표기되어 있는 경우가 많으니, 등기소에서 신탁 원부를 발급받아 신탁의 종류와

    적법한 임대권자 등 확인이 필요합니다.

 

 7) 갑구 '압류/가압류'

  - 압류란 채권자 등의 신청을 받은 국가기관이 강제로 다른 사람의 재산 처분이나 권리 행사 등을 못하게

    하는 것이고, 가압류는 금전이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 장래에 실시할 강제집행이

    불능이 되거나 현저히 곤란할 염려가 있는 경우에 미리 채무자의 현재 재산을 압류하여 확보하기 위해

    하는 처분을 말합니다.

  - 이는 집주인이 경제적으로 어려워 채권자에게 빌린 빚을 갚지 못한 상태라는 것으로,

    가압류로 표기된 집이 경매로 넘어가더라도 세입자는 보증금을 전혀 받지 못하게 될 수도 있습니다.

 

 8) 갑구 '경매개시결정'

  - 경매개시결정이란 채권자가 법원에 경매 신청을 접수하면 법원에서 경매 신청서와

    부대 서류를 심사하여 적법하다고 판단한 경우에 경매절차개시를 허가하는 것을 말합니다.

  - 이는 집주인이 빚을 갚지 못하여 집이 경매에 넘어갔다는 것을 뜻하므로 계약 시 조심해야 합니다.

 

 9)을구 '임차권등기명령'

  - 임차권등기는 임대차계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우

    임차인이 단독으로 등기할 수 있도록 함으로써 거주 이전의 자유를 보장하게 하기 위해

    제정된 것으로, 임차인이 전세금을 돌려받지 못하고 이주할 경우

    법원에 임차권등기명령을 하면 다른 주택으로 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고

    우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

  - 임차권등기명령이 등재된 주택은 이미 대항력과 우선변제권이 있는 상태여서

    내 보증금을 보장받을 수 없기 때문에 임대차 계약 시 주의해야 합니다.